我的一位朋友，2005年在市中心買了一套房，賣的時(shí)候30萬，住了10多年，去年給賣了，價(jià)值200萬多。朋友順手去提了一輛大奔，把旁人羨慕的不要不要的。其實(shí)，這樣的故事，在這幾年非常的常見，其原因就是房產(chǎn)增值了。

今天，我們就來說一說，房產(chǎn)是如何增值的。

一、首先來說說一手房的升值。

開發(fā)商直接賣給你的房子，就叫一手房，也叫新房。

開發(fā)商建新房的時(shí)候是一大片小區(qū)，銷售的時(shí)候總是一小批一小批的賣。剛開始賣的時(shí)候，價(jià)格是很便宜的，賣完了第一批，到了第二批，就開始小幅度漲價(jià)。漲價(jià)之后呢，新來的客戶感覺不滿意，銷量就會(huì)出現(xiàn)下降。同時(shí)買房的客戶就會(huì)尋找別的樓盤來看。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商都是互相攀比的，看到這邊漲了之后，那邊也會(huì)跟著漲，所以最后這個(gè)買房的客戶轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，發(fā)現(xiàn)每家都漲了，也找不到原來價(jià)格的房子了，他又急需要買房，雖然不情愿，也只能接受了。然后，更多的人，看到漲了價(jià)之后還有人再買，也就慢慢的跟上了。房價(jià)就這樣一個(gè)螺旋式的、一點(diǎn)一點(diǎn)價(jià)格就已經(jīng)漲上去的。

二、二手房是如何漲價(jià)的呢？

一般的情況下，中介把房源掛出來，最初價(jià)格是比如50萬，結(jié)果呢，一天時(shí)間有十來撥看房的。這時(shí)候，房東就感覺，哇，原來我的房子這么搶手，好了，那就增加價(jià)格，增加到60萬，結(jié)果報(bào)價(jià)60萬之后，還是有些人想要，那不行，那就增加到70萬。所以說這個(gè)房價(jià)，就一直漲上去了。

所以說，二手房和一手房的價(jià)格都是有了客戶給炒起來的，當(dāng)然這只是玩笑話，也是只看到了表象。

三、房地產(chǎn)是如何增值的呢？

其實(shí)房子也是一種商品，他也遵循了供求規(guī)律。供應(yīng)大與需求，價(jià)格就會(huì)下跌，供應(yīng)小于需求，價(jià)格就會(huì)上漲。房子的上漲，反映了供應(yīng)和需求之間的關(guān)系。

房價(jià)在近些年普遍性的上漲，和我國進(jìn)行的城市化運(yùn)動(dòng)有很大的關(guān)系。我國開始發(fā)展城市化運(yùn)動(dòng)，大量的農(nóng)村人口向城市聚集，使得城市人口越來越多，相對(duì)來講，房子建設(shè)速度趕不上人口增加的速度。供應(yīng)的少，需求的多，就造成了房子的上漲，這是從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析的根本原因。

那為什么城市化上漲最快的是房子，不是別的什么東西呢？還有一個(gè)原因，中國的房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)比較畸形的地產(chǎn)，因?yàn)榉孔拥姆績r(jià)，它不只是反映了一個(gè)房子本身的土地和建筑，它上面還附帶了很多的資源，比如說戶籍、學(xué)區(qū)、投資屬性、環(huán)境因素等等。我們一一分析。

先說學(xué)區(qū)房，這可以說是壟斷性的資源。大家富裕了之后，對(duì)子女的教育都開始重視，都要打破頭去找好的學(xué)區(qū)的房子，所以說在一個(gè)城市里，一個(gè)重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房價(jià)格就會(huì)高很多，雖然房子本身沒有什么特殊之處。

再說投資屬性。這里面有一個(gè)需求，就是房子不僅是個(gè)居住產(chǎn)品，還是一個(gè)金融產(chǎn)品。在中國的這個(gè)大市場，股市不可靠，黃金不可靠，目前來講只有是房子最可靠的資產(chǎn)。中國的中產(chǎn)階級(jí)，在滿足基本的生活需要之后，把大量的剩余資金，投入到這個(gè)房產(chǎn)之上，就進(jìn)一步增加了買房的需求。所以就使得這個(gè)房價(jià)進(jìn)一步上漲。

如果說，普通的老百姓能夠找到很好的投資渠道，相信因?yàn)榻鹑谠驅(qū)е碌姆慨a(chǎn)增值，力度就會(huì)小很多。

房子會(huì)升值，還有一個(gè)重點(diǎn)因素，就是周邊環(huán)境的一個(gè)改善，雖然說你的房子沒有變，但是因?yàn)樗苓叺沫h(huán)境變了，比如說新的道路開通，或者大公園的建設(shè)，周邊的環(huán)境得到提升，相應(yīng)你的產(chǎn)品的競爭力就已經(jīng)增強(qiáng)，反映到市場上，價(jià)格就會(huì)增長。

另外一個(gè)房價(jià)的上漲，還有一個(gè)心理預(yù)期的，就是人們也在利好消息到來的時(shí)候啊，就會(huì)造成需求量的增加，也會(huì)造成房價(jià)短暫的增長，但是這個(gè)增長，如果有真實(shí)的基礎(chǔ)支持，就會(huì)比較堅(jiān)實(shí)，如果沒有基礎(chǔ)，就好像潮水來得快，去得也快。

從長期來看，判斷房價(jià)會(huì)不會(huì)增長，還是要看城市化運(yùn)動(dòng)，有一句話，買房子就是買城市的股票嘛。

從這個(gè)角度上來講，如果說一個(gè)城市的城市化率還在不斷的增加，也就是說城市每年這個(gè)新增加的人口比例離開人口要多，那么說這個(gè)城市的房產(chǎn)的價(jià)值還會(huì)增長。

我國在不同的地方，城市化的增長率是不同的，像北上廣深超級(jí)特大城市，又有2000萬以上的人口，而且因?yàn)橘Y源的聚集效應(yīng)，還會(huì)源源不斷的吸引年輕人的加入，所以說，在這個(gè)基礎(chǔ)上需求量巨大，所以說房子的價(jià)格還是在會(huì)增長。

但是小地方的三四線城市，因?yàn)槿丝诘幕鶖?shù)小，甚至人口的流出大與人口的流入，所以說它的價(jià)格基礎(chǔ)就不穩(wěn)定，很多時(shí)候就是價(jià)格虛高，甚至有可能一遇到風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格就會(huì)降。

從這個(gè)角度上來說，房子不會(huì)永遠(yuǎn)漲下去。到城市化進(jìn)程基本停止的時(shí)候，房價(jià)就會(huì)長期處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。簡單一個(gè)指標(biāo)，就是看一個(gè)城市的人口流入量和流出量的比較，你就能分析出大概。